Авторизация
Склады: выгодные вложения
18.10.2005
Рынок складских помещений – один из наиболее перспективных сегментов в сфере коммерческой недвижимости. Инвестиции в этот бизнес по карману и средним компаниям, а доходность от таких вложений – около 20% годовых
Дефицит площадей
По оценкам компании Colliers International, общее количество качественных складских помещений в Москве и области сегодня составляет около 1 млн. кв. м, из которых около 450 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. 230 тыс. кв. м складских помещений мирового класса построено в 2004 г., однако сдано в аренду не более 50 тыс. кв. м – остальное построено компаниями для собственных нужд.
Несмотря на столь значительный прирост площадей, рынок еще далеко не насыщен: спрос на складские помещения по-прежнему превышает предложение. Это привлекает как крупных девелоперов, так и компании, располагающие небольшими ресурсами. Стоит ли пытаться выйти на этот рынок, имея сумму в 10-15 млн. долларов, вполне доступную среднему бизнесу?
Что строить выгоднее
В прошлом году предпринимались активные попытки запуска новых больших проектов. Однако ряд девелоперов, заявивших о выводе на рынок нескольких масштабных складских комплексов, столкнулись с трудностями, и сроки окончания строительства были перенесены. Например, проект «Логопарк», реализуемый российской компанией «Белая Дача» совместно с французской компанией Bouygues, забуксовал по административным причинам. В 2004 году также был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. По мнению аналитиков Colliers, сдерживающий фактор – сложности с решением земельных вопросов.
В то же время, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, именно трудности в реализации крупных проектов в Москве и Подмосковье могут стать толчком для строительства небольших помещений.
– Один из примеров – комплекс «Кулон-Южный», – отмечает Михаил Гец. – Его общая площадь чуть более 11 тыс. кв. м. Из них под складские нужды оборудовано 8520 кв. м. А все остальное – офисы.
По мнению экспертов, такой симбиоз весьма удачен для небольших складских комплексов.
– Сочетание офисных и складских помещений помогает диверсифицировать риски. Офисы можно сдавать в аренду дороже. Однако офисный рынок менее стабилен: на нем труднее подыскать арендатора, да и управление такими помещениями требует больших затрат, – полагает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.
Еще один пример подобного подхода – проект логистической компания «Интерстатус». Она объявила о строительстве к 2006 году в двух км от МКАД по Носовихинскому шоссе офисно-складского комплекса «Истпарк» общей площадью 13 тыс. кв. м. Складские помещения будут занимать в нем 9 тыс. кв. м, офисные – 3 тыс. кв. м. Компания-девелопер собирается вложить в строительство около $10 млн.
Проекты под заказ
Строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро.
– Это позволяет сдавать складские помещения в аренду еще на стадии строительства, – считает аналитик отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank LLC Павел Агатин.
К тому же, по словам Михаила Геца, из-за отсутствия на рынке высококлассных складов сейчас широко распространена схема строительства под заказ. Таким клиентам, как правило, требуется небольшая площадь (до 20 тыс. кв. м), и реализация такого проекта занимает всего 6-8 месяцев.
Аренда всего складского здания целиком очень удобна для многих компаний, например логистических операторов:
– В этом случае им легче организовать внутреннюю логистику на участке в соответствии со своими требованиями, – полагает Павел Агатин.
Если при строительстве «для себя» класс помещения определяется запросами конкретной компании, то для сдачи в аренду, по мнению консультанта отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, будут пользоваться популярностью небольшие склады класса «B»:
– Существует много заявок на склады класса «B» площадью от 1 тыс. до 3-5 тыс. кв. м, – поясняет Алексей Гришко. – Они требуются компаниям, которые раньше снимали помещения овощебаз, подвалы и прочие неприспособленные объекты. Сейчас они накопили денег, у них хорошие обороты, и компании хотят переехать в более комфортные условия, но не переплачивать.
Небольшие склады класса «B», предлагающиеся в аренду по ставке $120 за кв. м без НДС в год, можно сдать 3-5 арендаторам, и они будут востребованы.
– По классу «А», где ставки выше, это может быть уже не так просто, – считает Гришко.
В то же время, по мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, наиболее востребованы комплексы класса «В» будут лишь в течение ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами «для себя». Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.
– В больших комплексах арендаторам комфортнее, они могут двигаться, расти. Такие комплексы, как правило, лучше продуманы, потому что обычно их строят более профессиональные девелоперы, – считает Алчуджян. – Мелкие же комплексы быстрее морально устаревают, и если сдать такой комплекс логистической компании, то через 3-5 лет, с появлением более комфортных помещений, она, скорее всего, оттуда съедет, и склад придется сдавать мелкими частями, менее надежным компаниям и на более короткие сроки.
А это, уверены эксперты рынка, потеря потенциального дохода.
Мнения профессионалов расходятся и в том, насколько выгодно такой склад можно будет впоследствии продать. Плюсом небольших складов, по мнению Павла Агатина, является возможность их продажи арендатору.
– Гораздо проще продать небольшой склад его нынешнему арендатору, чем при строительстве крупного склада искать инвестиционный фонд, заинтересованный в его покупке, – считает Агатин.
Рубен Алчуджян менее оптимистичен. Он полагает, что как раз с продажей могут быть проблемы из-за того, что компания-арендатор вряд ли будет приобретать склад в собственность – это ограничит ее рост и мобильность на рынке, а хороших покупателей со стороны небольшой проект вряд ли заинтересует.
Где строить
Складское строительство постепенно покидает Москву. Основной спрос на складские помещения сосредоточен за МКАД, что связано с более привлекательными арендными ставками, лучшей транспортной доступностью и возможностью арендовать значительную площадь современных складских помещений. Но главный плюс – невысокая себестоимость строительства.
Однако если для больших логистических и складских комплексов вполне подходит зона, ограниченная 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107 (это примерно 40 км от МКАД), то у мелких проектов своя специфика.
– Район, ограниченный «бетонкой», подходит только большим логистическим компаниям, рассчитывающим в будущем расширяться, – считает Рубен Алчуджян. – Маленькие проекты должны быть рядом с Москвой.
Объясняется это тем, что площади здесь арендуют чаще всего конечные пользователи, которые сами оперируют своим товаром, хранят, оборачивают его. Традиционно наиболее привлекательными направлениями считаются северо-западное, западное, южное и юго-восточное. Однако, по мнению Алчуджяна, чем ближе к Москве, тем меньшее значение имеет направление. Главное, чтобы складской комплекс располагался недалеко от трассы и к нему были хорошие подъездные пути.
Сколько стоит склад построить
Стоимость проекта складывается из стоимости участка, подведения коммуникаций и цены самого строительства. Стоимость конкретного земельного участка зависит от его расположения, доступа, наличия железнодорожной ветки, а также от стадии, в которой находится оформление участка, если этот процесс еще не завершен. По данным Сolliers International, цены участков для складского девелопмента на расстоянии до 10 км от МКАД в конце 2004 г. выросли на 10-30% и находятся в диапазоне от $250 тыс. до $350 тыс. за га (не включая НДС). Эта цена не включает подведение внешних сетей, что может увеличить цену на землю на 40-60%. На расстоянии 10-30 км от МКАД земля для складского девелопмента стоит около $150-300 тыс. за га.
Стоимость строительства склада класса «А» с высотой потолков 10 м и с шагом колонн 12 м составляет примерно $500-800 за кв. м.
Таким образом, $10-15 млн. – сумма вполне достаточная для строительства складского комплекса площадью около 20-30 тыс. кв. м (без учета стоимости земельного участка).
Средний срок окупаемости такого склада при сохраняющемся высоком уровне арендных ставок – от 4 до 8 лет. В 2004 году ставки сохранились на прежнем уровне и составили $140-160 за кв. м в год (не включая НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на менее качественные помещения составляли $90-120 за кв. м в год. Они включают расходы на управление зданием, охрану, техническое обслуживание, но не включают коммунальные платежи. Доходность вложений в складскую недвижимость сегодня составляет около 17% годовых.
Материал предоставлен журналом "Свой бизнес"
Все новости Дефицит площадей
По оценкам компании Colliers International, общее количество качественных складских помещений в Москве и области сегодня составляет около 1 млн. кв. м, из которых около 450 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. 230 тыс. кв. м складских помещений мирового класса построено в 2004 г., однако сдано в аренду не более 50 тыс. кв. м – остальное построено компаниями для собственных нужд.
Несмотря на столь значительный прирост площадей, рынок еще далеко не насыщен: спрос на складские помещения по-прежнему превышает предложение. Это привлекает как крупных девелоперов, так и компании, располагающие небольшими ресурсами. Стоит ли пытаться выйти на этот рынок, имея сумму в 10-15 млн. долларов, вполне доступную среднему бизнесу?
Что строить выгоднее
В прошлом году предпринимались активные попытки запуска новых больших проектов. Однако ряд девелоперов, заявивших о выводе на рынок нескольких масштабных складских комплексов, столкнулись с трудностями, и сроки окончания строительства были перенесены. Например, проект «Логопарк», реализуемый российской компанией «Белая Дача» совместно с французской компанией Bouygues, забуксовал по административным причинам. В 2004 году также был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. По мнению аналитиков Colliers, сдерживающий фактор – сложности с решением земельных вопросов.
В то же время, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, именно трудности в реализации крупных проектов в Москве и Подмосковье могут стать толчком для строительства небольших помещений.
– Один из примеров – комплекс «Кулон-Южный», – отмечает Михаил Гец. – Его общая площадь чуть более 11 тыс. кв. м. Из них под складские нужды оборудовано 8520 кв. м. А все остальное – офисы.
По мнению экспертов, такой симбиоз весьма удачен для небольших складских комплексов.
– Сочетание офисных и складских помещений помогает диверсифицировать риски. Офисы можно сдавать в аренду дороже. Однако офисный рынок менее стабилен: на нем труднее подыскать арендатора, да и управление такими помещениями требует больших затрат, – полагает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.
Еще один пример подобного подхода – проект логистической компания «Интерстатус». Она объявила о строительстве к 2006 году в двух км от МКАД по Носовихинскому шоссе офисно-складского комплекса «Истпарк» общей площадью 13 тыс. кв. м. Складские помещения будут занимать в нем 9 тыс. кв. м, офисные – 3 тыс. кв. м. Компания-девелопер собирается вложить в строительство около $10 млн.
Проекты под заказ
Строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро.
– Это позволяет сдавать складские помещения в аренду еще на стадии строительства, – считает аналитик отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank LLC Павел Агатин.
К тому же, по словам Михаила Геца, из-за отсутствия на рынке высококлассных складов сейчас широко распространена схема строительства под заказ. Таким клиентам, как правило, требуется небольшая площадь (до 20 тыс. кв. м), и реализация такого проекта занимает всего 6-8 месяцев.
Аренда всего складского здания целиком очень удобна для многих компаний, например логистических операторов:
– В этом случае им легче организовать внутреннюю логистику на участке в соответствии со своими требованиями, – полагает Павел Агатин.
Если при строительстве «для себя» класс помещения определяется запросами конкретной компании, то для сдачи в аренду, по мнению консультанта отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, будут пользоваться популярностью небольшие склады класса «B»:
– Существует много заявок на склады класса «B» площадью от 1 тыс. до 3-5 тыс. кв. м, – поясняет Алексей Гришко. – Они требуются компаниям, которые раньше снимали помещения овощебаз, подвалы и прочие неприспособленные объекты. Сейчас они накопили денег, у них хорошие обороты, и компании хотят переехать в более комфортные условия, но не переплачивать.
Небольшие склады класса «B», предлагающиеся в аренду по ставке $120 за кв. м без НДС в год, можно сдать 3-5 арендаторам, и они будут востребованы.
– По классу «А», где ставки выше, это может быть уже не так просто, – считает Гришко.
В то же время, по мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, наиболее востребованы комплексы класса «В» будут лишь в течение ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами «для себя». Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.
– В больших комплексах арендаторам комфортнее, они могут двигаться, расти. Такие комплексы, как правило, лучше продуманы, потому что обычно их строят более профессиональные девелоперы, – считает Алчуджян. – Мелкие же комплексы быстрее морально устаревают, и если сдать такой комплекс логистической компании, то через 3-5 лет, с появлением более комфортных помещений, она, скорее всего, оттуда съедет, и склад придется сдавать мелкими частями, менее надежным компаниям и на более короткие сроки.
А это, уверены эксперты рынка, потеря потенциального дохода.
Мнения профессионалов расходятся и в том, насколько выгодно такой склад можно будет впоследствии продать. Плюсом небольших складов, по мнению Павла Агатина, является возможность их продажи арендатору.
– Гораздо проще продать небольшой склад его нынешнему арендатору, чем при строительстве крупного склада искать инвестиционный фонд, заинтересованный в его покупке, – считает Агатин.
Рубен Алчуджян менее оптимистичен. Он полагает, что как раз с продажей могут быть проблемы из-за того, что компания-арендатор вряд ли будет приобретать склад в собственность – это ограничит ее рост и мобильность на рынке, а хороших покупателей со стороны небольшой проект вряд ли заинтересует.
Где строить
Складское строительство постепенно покидает Москву. Основной спрос на складские помещения сосредоточен за МКАД, что связано с более привлекательными арендными ставками, лучшей транспортной доступностью и возможностью арендовать значительную площадь современных складских помещений. Но главный плюс – невысокая себестоимость строительства.
Однако если для больших логистических и складских комплексов вполне подходит зона, ограниченная 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107 (это примерно 40 км от МКАД), то у мелких проектов своя специфика.
– Район, ограниченный «бетонкой», подходит только большим логистическим компаниям, рассчитывающим в будущем расширяться, – считает Рубен Алчуджян. – Маленькие проекты должны быть рядом с Москвой.
Объясняется это тем, что площади здесь арендуют чаще всего конечные пользователи, которые сами оперируют своим товаром, хранят, оборачивают его. Традиционно наиболее привлекательными направлениями считаются северо-западное, западное, южное и юго-восточное. Однако, по мнению Алчуджяна, чем ближе к Москве, тем меньшее значение имеет направление. Главное, чтобы складской комплекс располагался недалеко от трассы и к нему были хорошие подъездные пути.
Сколько стоит склад построить
Стоимость проекта складывается из стоимости участка, подведения коммуникаций и цены самого строительства. Стоимость конкретного земельного участка зависит от его расположения, доступа, наличия железнодорожной ветки, а также от стадии, в которой находится оформление участка, если этот процесс еще не завершен. По данным Сolliers International, цены участков для складского девелопмента на расстоянии до 10 км от МКАД в конце 2004 г. выросли на 10-30% и находятся в диапазоне от $250 тыс. до $350 тыс. за га (не включая НДС). Эта цена не включает подведение внешних сетей, что может увеличить цену на землю на 40-60%. На расстоянии 10-30 км от МКАД земля для складского девелопмента стоит около $150-300 тыс. за га.
Стоимость строительства склада класса «А» с высотой потолков 10 м и с шагом колонн 12 м составляет примерно $500-800 за кв. м.
Таким образом, $10-15 млн. – сумма вполне достаточная для строительства складского комплекса площадью около 20-30 тыс. кв. м (без учета стоимости земельного участка).
Средний срок окупаемости такого склада при сохраняющемся высоком уровне арендных ставок – от 4 до 8 лет. В 2004 году ставки сохранились на прежнем уровне и составили $140-160 за кв. м в год (не включая НДС) для помещений, отвечающих международным стандартам. Арендные ставки на менее качественные помещения составляли $90-120 за кв. м в год. Они включают расходы на управление зданием, охрану, техническое обслуживание, но не включают коммунальные платежи. Доходность вложений в складскую недвижимость сегодня составляет около 17% годовых.
Материал предоставлен журналом "Свой бизнес"
