Инвестиции в загородное строительство

Как попытка оздоровить учхоз "Новинки" может привести к уголовному преследованию и что сегодня предлагается нижегородцам под видом "городского комфорта на природе"?
Бывший внешний управляющий "Новинок" - о том, что скрывается за строительным бумом в пригороде Нижнего.
ИФ-Регион: Андрей Юрьевич, в Нижнем Новгороде уже вполне серьезно обсуждается вопрос о расширении границ города на юг, вплоть до создания нового, Новинского района Нижнего. Территорию вокруг Новинок и дальше к Богородску даже называют "нижегородской Рублевкой", хотя кстовское направление может оспорить это звание. Почему, на ваш взгляд, южные пригороды развиваются так активно?

Андрей Горшков: Нижний Новгород в последние годы активно развивался, практически все свободные внутриквартальные площадки застроены. Мы все помним: шел активный снос жилой застройки аварийного фонда, правдами и неправдами ликвидировались памятники деревянного зодчества, зеленые зоны, детские сады и парки. Но всему приходит конец, и границы города не резиновые, а так называемая "программа волнового переселения" по сути осталась только на бумаге. Город остро нуждается в больших площадках под комплексное строительство.
Если посмотреть на карту города, то сразу становиться понятно, что Нижнему расширяться особо некуда. Основные направления уже закрыты и имеют свои пределы и ограничения. Борское направление ограничено рекой и проблемной переправой, дзержинское – проблемное по экологическим и технологическим соображениям, кстовское практически полностью застроено "малоэтажкой" вплоть до промзоны Кстова. Остается арзамасское и богородское направления.

Поэтому город может планово расширяться только в сторону Богородска. Более того, план развития города в сторону Новинок был всегда, еще в советские времена там планировался выход метро, строительство метромоста и закольцовка линии с автозаводской станцией метро.
ИФ-Регион: На этих территориях в последнее время идет, пожалуй, самое активное малоэтажное строительство. Квартиры в новых кварталах преподносятся потенциальным покупателям под лозунгом "сочетание городских удобств и загородной природы". Как вы оцениваете это новое жилье с точки зрения инфраструктуры?

Андрей Горшков: Прежде всего, нужно понимать, что эта территория – практически чистое поле и необходимые коммуникации отсутствуют частично или полностью. В частности, нет необходимых мощностей по энергетике, ситуация с газоснабжением тоже туманна. Вспомните коттеджный поселок "Чешская деревня" – он до сих пор без газа.

Особенно опасно полное отсутствие канализации и очистных сооружений, стоимость которых исчисляется в двести-триста миллионов рублей.

Также отсутствует ливневая канализация, стоимость которой может составлять пятьсот - шестьсот миллионов рублей.

ИФ-Регион: Чем грозит жителям новых кварталов отсутствие нормальных коммуникаций? Как это влияет на окружающие территории?

Андрей Горшков: Возникает много вопросов относительно того, кто и что должен делать. Областные и городские власти, очевидно, полагают, что коммуникации к жилым застройкам – дело частное. Фонд РЖС, который продавал права аренды земельных участков более чем 1000 Га, не подумал и не предусматривал государственное финансирование в коммуникации.

Рассчитывать, что кто-то из застройщиков будет строить коммуникации в необходимом объеме для всех участников застройки будущего "девятого района города" не следует по причине, прежде всего, огромных затрат (в первом приближении это 2 - 3 миллиарда рублей) на мощности по электроэнергии, газу, воде, водоотведению и очистных. Кроме того, законодательство сегодня построено таким образом, что "первопроходцев" по части коммуникаций вполне легально могут попросить поделиться уже построенными сетями с другими застройщиками.
В этой ситуации застройщики часто ведут себя самым диким образом – тянут линии коммуникаций по государственным землям, нарушая плодородный слой, и не проводят потом рекреационных работ, подключаются к коммуникациям без необходимых разрешений и согласований, а это чревато техногенными катастрофами.

Особенно опасен слив канализации в складки местности, это уже угроза всему городу. Экологические последствия таких неразумных действий, в погоне за прибылью, трудно даже просчитать. И конечно, первыми жертвами такого подхода будут жители Новинок и близлежащих населенных пунктов, таких как Сартаково, Комарово, Новопавловка, Кудьма, Кусковка.

ИФ-Регион: Это уже происходит? Канализация в новых кварталах сливается "в чистое поле"?

Андрей Горшков: А вы видели где-то в Богородском районе новые очистные сооружения, способные переработать стоки жилых кварталов на несколько тысяч жителей?

Очень показательно, кстати, что наши нижегородские лидеры жилой застройки, такие как "Жилстрой-НН", "Столица Нижний", не очень то стремятся на эти площадки. Видимо, они понимают сложность ситуации и не хотят рисковать своей репутацией на стройках в чистом поле.

ИФ-Регион: А если на этих землях появятся многоэтажные дома (такие планы тоже есть), как должна измениться инфраструктура территории?

Андрей Горшков: Конечно, кардинально! У застройщиков в планах введение сотен тысяч или даже до одного миллионов квадратных метров жилья. Это десятки тысяч жителей со своими запросами и проблемами. Детские сады, школы, транспортные развязки, места под паркинги и десятки других вопросов требуют хотя бы планирования – немедленного и понятного.
ИФ-Регион: Но ведь в самих Новинках еще до строительного бума существовали малоэтажные жилые дома. Как в них решены вопросы коммуникаций?

Андрей Горшков: Как и везде, так называемым "хозспособом". Колхоз "Новинки" за свой счет, районные богородские власти, поселковая администрация всегда решали частные вопросы строительства конкретного объекта, например, 30-квартирного жилого дома, и вопросы обеспечения коммуникациями всегда стояли остро и решались очень тяжело. Мощности всех центральных коммуникаций в поселке Новинки давно перегружены и не рассчитаны на подключение хоть каких-то новых объемов жилья.

ИФ-Регион: Многие жилые кварталы строятся на землях бывшего учхоза "Новинки". Вы занимались процессом банкротства этого хозяйства. Расскажите, как земли передавались под застройку? Всё ли гладко проходило?

Андрей Горшков: Действительно, определением арбитражного суда Нижегородской области была введена процедура банкротства - наблюдение, меня назначили временным управляющим. Затем решением арбитражного суда Нижегородской области от 5 июня 2012 г. в отношении ФГУП "Элитно-семеноводческое хозяйство "Учхоз Новинки" была введена процедура внешнего управления и я был назначен внешним управляющим, то есть в мои обязанности входило восстановление платежеспособности колхоза. Я подходил к данному предприятию, как очередному банкроту, процедура по которому достаточно стандартна и прозрачна.

Однако с самого начала все не заладилось. Именно в день введения процедуры банкротства, то есть 5 июня 2012 года, директор "Учхоза Новинки" Ивашин Евгений Иванович без согласования с временным управляющим передал безвозмездно фонду РЖС земельный участок 1100 Га, принадлежащий предприятию на праве безвозмездного пользования. Тут надо отметить, что я ни в коем случае не являюсь противником государственной политики приватизации пустующих земель в государственной собственности под строительство бюджетного жилья по фиксированным госрасценкам. Однако, то жилье, которое строиться на проспекте Гагарина (часть земельного участка, находившегося в бессрочном пользовании у Нижегородской сельхозакадемии) или проект "Новинки Смарт-сити" никак не похожи на "народные стройки", цены там вполне рыночные. Мне непонятно, почему предприятие-банкрот должно бесплатно отдавать свое имущество под чью-то коммерческую стройку?

Необходимо отметить отдельно, что зарегистрированное право аренды на 49 лет у ФГУПа – это его активы, подлежащие продажи через открытый аукцион и законом о банкротстве разбазаривать их запрещено.

Я начал оспаривать незаконную бесплатную передачу земли от ФГУПа в РЖС в арбитражном суде, однако мне не удалось убедить суд признать незаконными действия бывшего директора Ивашина и впоследствии на аукционах земельный участок, бывшие угодья ФГУПа был разбит на участки, права аренды которого были реализованы через аукцион. Покупателями прав аренды стали ООО "Квартстрой" (проект "Новинки Смарт-сити"), ООО "Экодом" (проект "Окский берег"), ООО "Деметра" (проект "Акварель"), ООО "Капстрой" с не понятным пока проектом.

Кроме того, ранее у ФГУПа непонятным образом были отчуждены земли около поста ГАИ "Ольгино", путем странных решений бывшего вице-губернатора Живихиной и этот участок стал собственностью небезызвестного теннисиста Марата Сафина. При этом земли колхоза располагаются на смежных участках и имеют вполне конкретную рыночную цену.

Возникает закономерный вопрос - государство в лице Росимущества планирует развивать в Новинках сельское хозяйство или это строительный проект РЖС? Надо понимать, что совмещение сельскохозяйственной деятельности, особенно воспроизводство крупного рогатого скота в непосредственной близости к жилфонду запрещено законом и потенциально опасно в связи с болезнями скота, в частности ящура, которые могут смертельно поражать человека.

Ряд земельных участков, принадлежащих колхозу, находится в Кузнечике и в непосредственной близости расположился Сбербанк со своим новым огромным расчетным центром. Надо выяснить, кто дал разрешение на строительство данного объекта рядом с фермами для КРС.

ИФ-Регион: Наверное, это дело правоохранительных органов – дать ответы на эти вопросы...

Андрей Горшков: Наверное... Причем, должны участвовать и органы собственной безопасности, чтобы проверить вовлеченность в эти процессы самих "стражей закона". За активы ФГУПа развернулась целая война со стороны сотрудников ныне распущенной полиции ПФО (ГУ МВД ПФО) сотрудники которой, не стесняясь, осуществляли прямой "наезд" на меня. Возбуждали уголовные дела, как выразился один из оперов, "как горячие пирожки". Такие персонажи, как Байрамов, Абышов – этнические азербайджанцы, – а также следователь Калякулин активно дирижировали процессом и в открытую торговали земельными участками, принадлежащими ФГУПу, как будто своими собственными. Можно назвать еще ряд фамилий, но это уже компетенция ФСБ. Вообще, действия "оборотней в погонах" в Новинках – это тема отдельного интервью и даже пресс-конференции, которую я намерен дать в ближайшее время.

ИФ-Регион: Андрей Юрьевич, назовите условия, при которых, на ваш взгляд, Новинки и близлежащие территории действительно смогут стать "нижегородской Рублевкой".

Судя по месторасположению, там всего "через четыре года будет город-сад"! Не хватает только коммуникаций и дороги – это и есть главные условия.

http://www.ifregion.ru/economics/real_estate/65843