Золотой век коммерческой недвижимости

АБМ — В этом году к вводу в эксплуатацию готовятся более 200 тыс. кв. м новых торговых площадей, а через год-два эта цифра превысит 350 тыс. кв. м. От трети до половины от ожидаемого ввода будет обеспечено силами местных предпринимателей. Остальные — интервенты: “московские“, федеральные, транснациональные. Почему их интерес к нам в последнее время активизировался?

Нижний Новгород — часть Российской Федерации, которая по темпам развития и интересу к ней инвесторов находится в первой четверти списка российских регионов. Есть идеология развития сети, и оператор приходит на новый для себя рынок, который характеризуется рядом признаков: емкостью, затратами на освоение, ценой входа, рентабельностью, а Нижний это или Нарьян-Мар — большинству глубоко безразлично. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что из Нижнего очень хорошо развиваться дальше на Поволжье. Ритейлеров и девелоперов по численности населения Нижний устраивал всегда. Некоторое время не устраивал по доходам, доходы выросли — к нам пошли.

К примеру, “Мосмарт”, прошерстив всю Российскую Федерацию, выбрал себе участки везде. Теперь порядок освоения этих участков зависит от того, какой социально-демографический и материальный статус будет иметь регион в перспективе, какая логистика будет в этом регионе. Если за Уралом логистики нет, возить свежезамороженную рыбу самолетом очень дорого: такая рыба не будет востребована. В этом примере — философия и идеология развития любого сетевого проекта.

В любом российском городе-миллионере либо есть, либо будут “Перекресток” и “Пятерочка”, “Седьмой континент”, питерская “Лента”, “Рамстор”, “Ашан”.
Питерская сеть “Лента” очень активно к нам хочет, но пока, насколько я знаю, площадки у них нет. Зато, возможно, у нас появится сразу два гипермаркета питерской же сети “О’КЕЙ” (ЗАО “Доринда”): на площадке деревообрабатывающего завода “Новая сосна” у пл. Комсомольской и у станции метро “Кировская”.
“Седьмой континент” хочет в Нижний, более того, скорее всего он сядет в качестве продуктового якоря в “Парк Хауз” (самарская ГК “Время”).

— Как вы оцениваете покупку сети “Эконта” продуктовыми операторами “Копейка” и “Магнит“?

— Помещения, которыми располагала “Эконта”, в большинстве своем под цивилизованное развитие в них супермаркетов малопригодны, было понятно, что покупателем выступит другой дискаунтер. Не забывайте о том, что платежеспособный спрос в очень большой мере генерируют люди с доходами существенно ниже среднего. У них мало денег, но этих людей очень много. И, видимо, тот формат, в котором дискаунтеры российские этот спрос удовлетворяют, этих людей устраивает. Если лояльность человека к цене является фактором определяющим, то не очень хорошо говорить о том, что дискаунтеры должны быть другими: любое изменение приведет к увеличению цены.

— Но концепция дискаунтера предполагает торговлю свежими продуктами (хотя это и сопровождается элементарной выкладкой товара), а за “Копейкой” замечены “грешки”.

— Это вопрос надзорных органов: пусть СЭС и Потребнадзор занимаются своим делом.

Хотя если попытаться создать модель экономной покупки в Нижнем Новгороде, то в списке будут представлены практически все торговые предприятия Нижнего. Да, у всех разная практика формирования наценки на товар, но товары основного ассортимента, как правило, дешевы: цена на хлеб в дискаунтере не сильно отлична от цен в супермаркетах SPAR и “Перекресток”. А цены на спиртное отличаются, потому что на этой группе товаров можно сделать наценку.
Какие новые торговые центры появятся?

— На пересечении отрезка ул. Сахарова и пр. Лебедева построят четырехуровневый (один подземный, три надземных) ТЦ “Гагаринский” площадью 10 тыс. кв. м (с супермаркетом и фуд-кортом). Это будет демократичный объект, направленный на удовлетворение повсе-дневных нужд населения со средним уровнем доходов. Заявки на его аренду уже поступили от “Мульти”, “Глория Джинс”.
Есть проект реконструкции под специализированный торговый центр кинотеатра “Москва”.

Новый ТЦ появится на ул. Коломенской в Автозаводском районе: с супермаркетом, якорным арендатором и торговой галереей.

В Верхних Печерах в ноябре будет запущена первая очередь в 10 тыс. кв. м специализированного ТЦ.

Компания “Стриот” построит четырехэтажный торгово-развлекательный центр на пл. Советской.

На слуху у всех Mega moll. По ряду причин у нас она будет удачнее, чем в Казани: в Нижнем не так, как в Казани, развит профессиональный рынок арендаторов. Большая часть представленных в Mega арендаторов в Нижнем не присутствовала. Кроме того, там достаточно неплохое местоположение.

ГК “Столица Нижний” на ул. Родионова в конце года запустит OBI и начнет строить “Реал”, что радует: в формате гипермаркета у нас пока работает одна “Карусель”.

Куда идут арендные ставки?

— В последних проектах при сдаче объектов ставки заметно отличаются от плановых, что связано с ростом аренды. Состав арендаторов “Республики” после открытия заметно поменялся, причем большая часть вновь пришедших арендаторов не хуже, чем была, и за аренду они платят ставки не меньшие.
В ТЦ “Муравей” несколько раз пересмотрели арендные ставки в сторону повышения. Не падает аренда и в ТЦ “Перекресток”.

— С чем связан рост?

— С появлением на рынке профессионально сделанных торговых центров, и перераспределением покупательского потока. Вслед за покупателем идут арендаторы, которые за этот поток готовы платить определенные деньги. Есть поток — есть рост ставок, нет потока — роста нет. Именно по этой причине в некоторых ТЦ они снижаются (в частности, было снижение ставок по ряду секций в ТЦ “Мещера”).

Сколько еще торговых центров съест Нижний Новгород?

— В Нижнем очень мало торговых центров, и мы все это прекрасно понимаем.

— Но вы только что назвали такое количество проектов, что пальцев на руках не хватит загибать!

— Представьте себе, что вы среднеобеспеченный человек, живущий в Московском районе. На работу вы уезжаете рано, приезжаете домой не раньше девяти. В выходные вы не намерены кататься в центр, потому что хотели бы просто отдохнуть. Скажите, у нас так много мест, в которых можно купить не только хлеба и молока, но и чего-нибудь еще, заплатив по дороге коммунальные платежи? Или, может быть, торговых объектов, покрывающих все потребности людей, так много в Сормовском районе, на Автозаводе, в Приокском или Советском?

— Каких еще форматов не хватает?

— Не хватает хорошего торгово-развлекательного комплекса. Даже в Mega moll кроме катка и фуд-корта развлекательных компонентов нет. А могут быть ночные клубы, спортодромы, скалодромы, интерактивные видеоигры разных форматов, пентбол и множество прочих развлечений.
Как не хватало специализированных центров, так их и не хватает; значит, они будут развиваться в абсолютно разных тематических нишах: от той же рыбалки до мебели.

До сих пор не хватает магазинов “шаговой доступности”, надеюсь, в ближайшие два года это тоже будет решено.

— Чем они будут отличаться от доставшихся нам в наследство от советских времен “молочек” и “хлебных“?

— К сожалению, сетевые магазины Нижнего лучше отдельно стоящих: сетевой дискаунтер пока еще лучше отдельно стоящего дискаунтера, сетевой супермаркет все еще лучше супермаркета единичного.

— Но там торгуют унифицированным товаром, навязывая покупателю свой выбор.

— Сеть —это не только унифицированный товар, но и унифицированные требования к качеству и персоналу. Качество обслуживания в сетях соответствует несколько более высоким стандартам, нежели обслуживание во “встроеночке” за углом. А унифицированность товара позволяет унифицировать поставки и контроль за их качеством. Вероятность встретить в сетевом супермаркете просроченный товар гораздо ниже, просто исходя из технологии работы.