Авторизация
Готовый бизнес: инвестиции в недвижимость
04.04.2007
Складские помещения: спрос превышает предложения в три раза
Нижний Новгород, традиционно именуемый «карманом России», действительно демонстрирует непрерывный рост торгового сектора, да так активно, что, как возмущаются крупные игроки, товар уже некуда складировать. Риэлторы не в состоянии удовлетворить растущий аппетит торговых компаний — соотношение предложения и спроса на качественные складские помещения сейчас составляет 1 к 3, соответственно, не в пользу коммерсантов.
По мнению экспертов, Нижнему
Новгороду ежегодно требуется как минимум 250 тыс. кв. м складских площадей. Максимум определен в 400 тыс. кв. м, однако уже к концу текущего года эта цифра может вырасти как минимум на четверть.
«Удовлетворить спрос на складские помещения высокого класса в настоящее время мы не можем, — констатирует Надежда Данилова, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Адрес», — Если они и появляются в продаже, то мгновенно «уходят», несмотря на запрашиваемую цену. Например, недавно, что называется, «с колес» продалось складское помещение 1 тыс. кв. м за $850 тыс. Сегодня можно реально говорить о шквальном спросе среди потенциальных покупателей».
Показательна ситуация с новым складским комплексом класса А, строительство которого в промзоне на Сормовском шоссе начала компания «Энко» — оптовый поставщик напольных покрытий. К концу текущего года планируется ввести в эксплуатацию первую очередь общей площадью 22,8 тыс. кв. м,
но уже сейчас три терминала комплекса распределены между покупателями, а четвертый должен продаться со дня на день. Более того, уже есть клиенты, готовые купить терминалы второй очереди комплекса.
«Кстати, это в настоящее время один из немногих в Нижнем Новгороде проект «на продажу», — продолжает Надежда Данилова. — Остальные складские центры, как правило, сдают свои площади в аренду». Например, компания «Алиди» предоставляет площади единственного действующего на данный момент в Нижнем Новгороде складского терминала класса А площадью 27 тыс. кв. м на ул. Ларина исключительно в аренду. Аналогичную позицию занимает крупнейший региональный складской комплекс «Логопром Сормово», имеющий на данный момент 50 тыс. кв. м площадей класса В, которые к концу года, по заявлению владельцев компании, «подтянутся» и займут высшую категорию.
Ветхое наследство
Причина возникновения проблемы, считают эксперты, кроется, во-первых, в том, что долгое время как такового рынка складской недвижимости в Нижнем Новгороде вообще не существовало. Все находилось в «замороженном состоянии» конца 90-х, когда существовало лишь две «категории» — овощебаза и промышленный склад обанкротившегося завода. Соответственно, эти помещения требовали и до сих пор требуют капитального ремонта. Но большинство нынешних владельцев ни продавать, ни реконструировать свои склады на полученные от аренды средства, не собираются. Возможно, не видят в этом смысла из-за того, что до классов А или В склад более низшего уровня «подтянуть» очень сложно и дорого. В свою очередь и те, кто имеет на территории города площадки промышленного назначения (бывшие заводы), в «первоклассность» так же не стремятся, а предпочитают строить низкоклассные терминалы, опять же не для продажи, а исключительно для того, чтобы сдавать эти площади в аренду.
Тем не менее, сегодня на нижегородском рынке наиболее востребованы складские площади именно от 1 тыс. кв. м и более, поскольку брать в аренду такие помещения менее выгодно. К тому же, как правило, для компаний не проблема взять кредит в банке, т. к. сама недвижимость выступает в роли залога.
«Спрос на покупку продиктован еще и тем, — считает Наталья Егоршина, финансовый директор ООО «Инновационная внедренческая компания «Время», — что клиент не может среди так называемого «старья» выбрать подходящее для аренды помещение. В таких случаях покупка преследует одну цель — перестройку или реконструкцию объекта непосредственно под свои задачи и цели».
Город-склад
Инвесторы, изначально не рассматривающие покупку «овощебазы», которую так или иначе все же придется перестраивать, активно ищут земельные участки под самостоятельное строительство склада. По мнению участников рынка, это зачастую обходится гораздо дешевле, чем реконструкция и «доводка» подобных помещений до более высокой категории. Специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание на новую, весьма привлекательную площадку, формирование которой начнется уже в ближайшее время — вдоль южного обхода как части объездной нижегородской магистрали.
Кроме того, областное правительство объявило о планах создания до 2020 года в Нижегородской области крупнейшего в России центра производства и дистрибьюции товаров массового потребления, что в свою очередь, недостижимо без строительства современных логистических комплексов. Первый проект оценивается в $100 млн и будет реализован на территории нижегородского аэропорта. Одним из соинвесторов выступит компания «РосЕвроДевелопмент», которая готова вложить в проектирование и начальную стадию строительства $10 млн. Для строительства терминала предполагается выделить участок в 200 га земли, прилегающей к аэродрому.
Спрос не верит прогнозам
Вместе с тем, некоторые эксперты считают строительство складской недвижимости в Нижнем Новгороде неперспективным бизнесом. В частности, по словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, из-за геграфического расположения. Нижний Новгород находится менее чем в 500 км от Москвы — расстояние, которое автомобиль с грузом преодолевает менее чем за сутки, поэтому сегодня московские и иностранные компании, приходящие в нижегородский регион, не строят склады, а работают «с колес», просто доставляя товар из столицы.
Кроме того, на взгляд московских игроков, экономический интерес к строительству складских комплексов, ориентированных на аренду, минимален из-за сложившихся невысоких арендных ставок, которые в настоящее время в среднем составляют $7 за кв. м в месяц. Нижегородские инвесторы считают иначе.
Повышение «местного» спроса спровоцировало естественное удорожание земельных участков, цены на которые с начала этого года заметно выросли.
«Если рассматривать «коммерческие» земли в Нижнем Новгороде, — продолжает Наталья Егоршина, — то, к примеру, в верхней части города они подорожали в среднем на 50%. Например, если участок в 0,6 га в Советском районе в начале года стоил 46 млн руб., то на сегодняшний день уже 65 млн руб. В заречной части Нижнего Новгорода и близлежащих к границе города территориях расценки, конечно, ниже из-за отсутствия коммуникаций, но и там тоже наблюдается аналогичная тенденция».
Средняя себестоимость строительства терминалов класса А сегодня составляет около $800 за кв. м. Сюда, естественно, входят затраты на постройку всех атрибутов, обязательных для данной категории: офисных и вспомогательных помещений, подвода железнодорожной ветки и оптико-волоконных телекоммуникаций.
Дмитрий Минеев
Все новости Нижний Новгород, традиционно именуемый «карманом России», действительно демонстрирует непрерывный рост торгового сектора, да так активно, что, как возмущаются крупные игроки, товар уже некуда складировать. Риэлторы не в состоянии удовлетворить растущий аппетит торговых компаний — соотношение предложения и спроса на качественные складские помещения сейчас составляет 1 к 3, соответственно, не в пользу коммерсантов.
По мнению экспертов, Нижнему
Новгороду ежегодно требуется как минимум 250 тыс. кв. м складских площадей. Максимум определен в 400 тыс. кв. м, однако уже к концу текущего года эта цифра может вырасти как минимум на четверть.
«Удовлетворить спрос на складские помещения высокого класса в настоящее время мы не можем, — констатирует Надежда Данилова, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Адрес», — Если они и появляются в продаже, то мгновенно «уходят», несмотря на запрашиваемую цену. Например, недавно, что называется, «с колес» продалось складское помещение 1 тыс. кв. м за $850 тыс. Сегодня можно реально говорить о шквальном спросе среди потенциальных покупателей».
Показательна ситуация с новым складским комплексом класса А, строительство которого в промзоне на Сормовском шоссе начала компания «Энко» — оптовый поставщик напольных покрытий. К концу текущего года планируется ввести в эксплуатацию первую очередь общей площадью 22,8 тыс. кв. м,
но уже сейчас три терминала комплекса распределены между покупателями, а четвертый должен продаться со дня на день. Более того, уже есть клиенты, готовые купить терминалы второй очереди комплекса.
«Кстати, это в настоящее время один из немногих в Нижнем Новгороде проект «на продажу», — продолжает Надежда Данилова. — Остальные складские центры, как правило, сдают свои площади в аренду». Например, компания «Алиди» предоставляет площади единственного действующего на данный момент в Нижнем Новгороде складского терминала класса А площадью 27 тыс. кв. м на ул. Ларина исключительно в аренду. Аналогичную позицию занимает крупнейший региональный складской комплекс «Логопром Сормово», имеющий на данный момент 50 тыс. кв. м площадей класса В, которые к концу года, по заявлению владельцев компании, «подтянутся» и займут высшую категорию.
Ветхое наследство
Причина возникновения проблемы, считают эксперты, кроется, во-первых, в том, что долгое время как такового рынка складской недвижимости в Нижнем Новгороде вообще не существовало. Все находилось в «замороженном состоянии» конца 90-х, когда существовало лишь две «категории» — овощебаза и промышленный склад обанкротившегося завода. Соответственно, эти помещения требовали и до сих пор требуют капитального ремонта. Но большинство нынешних владельцев ни продавать, ни реконструировать свои склады на полученные от аренды средства, не собираются. Возможно, не видят в этом смысла из-за того, что до классов А или В склад более низшего уровня «подтянуть» очень сложно и дорого. В свою очередь и те, кто имеет на территории города площадки промышленного назначения (бывшие заводы), в «первоклассность» так же не стремятся, а предпочитают строить низкоклассные терминалы, опять же не для продажи, а исключительно для того, чтобы сдавать эти площади в аренду.
Тем не менее, сегодня на нижегородском рынке наиболее востребованы складские площади именно от 1 тыс. кв. м и более, поскольку брать в аренду такие помещения менее выгодно. К тому же, как правило, для компаний не проблема взять кредит в банке, т. к. сама недвижимость выступает в роли залога.
«Спрос на покупку продиктован еще и тем, — считает Наталья Егоршина, финансовый директор ООО «Инновационная внедренческая компания «Время», — что клиент не может среди так называемого «старья» выбрать подходящее для аренды помещение. В таких случаях покупка преследует одну цель — перестройку или реконструкцию объекта непосредственно под свои задачи и цели».
Город-склад
Инвесторы, изначально не рассматривающие покупку «овощебазы», которую так или иначе все же придется перестраивать, активно ищут земельные участки под самостоятельное строительство склада. По мнению участников рынка, это зачастую обходится гораздо дешевле, чем реконструкция и «доводка» подобных помещений до более высокой категории. Специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание на новую, весьма привлекательную площадку, формирование которой начнется уже в ближайшее время — вдоль южного обхода как части объездной нижегородской магистрали.
Кроме того, областное правительство объявило о планах создания до 2020 года в Нижегородской области крупнейшего в России центра производства и дистрибьюции товаров массового потребления, что в свою очередь, недостижимо без строительства современных логистических комплексов. Первый проект оценивается в $100 млн и будет реализован на территории нижегородского аэропорта. Одним из соинвесторов выступит компания «РосЕвроДевелопмент», которая готова вложить в проектирование и начальную стадию строительства $10 млн. Для строительства терминала предполагается выделить участок в 200 га земли, прилегающей к аэродрому.
Спрос не верит прогнозам
Вместе с тем, некоторые эксперты считают строительство складской недвижимости в Нижнем Новгороде неперспективным бизнесом. В частности, по словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, из-за геграфического расположения. Нижний Новгород находится менее чем в 500 км от Москвы — расстояние, которое автомобиль с грузом преодолевает менее чем за сутки, поэтому сегодня московские и иностранные компании, приходящие в нижегородский регион, не строят склады, а работают «с колес», просто доставляя товар из столицы.
Кроме того, на взгляд московских игроков, экономический интерес к строительству складских комплексов, ориентированных на аренду, минимален из-за сложившихся невысоких арендных ставок, которые в настоящее время в среднем составляют $7 за кв. м в месяц. Нижегородские инвесторы считают иначе.
Повышение «местного» спроса спровоцировало естественное удорожание земельных участков, цены на которые с начала этого года заметно выросли.
«Если рассматривать «коммерческие» земли в Нижнем Новгороде, — продолжает Наталья Егоршина, — то, к примеру, в верхней части города они подорожали в среднем на 50%. Например, если участок в 0,6 га в Советском районе в начале года стоил 46 млн руб., то на сегодняшний день уже 65 млн руб. В заречной части Нижнего Новгорода и близлежащих к границе города территориях расценки, конечно, ниже из-за отсутствия коммуникаций, но и там тоже наблюдается аналогичная тенденция».
Средняя себестоимость строительства терминалов класса А сегодня составляет около $800 за кв. м. Сюда, естественно, входят затраты на постройку всех атрибутов, обязательных для данной категории: офисных и вспомогательных помещений, подвода железнодорожной ветки и оптико-волоконных телекоммуникаций.
Дмитрий Минеев
