Авторизация
Нижегородский рынок элитной недвижимости
28.10.2007
С чего начинается премиум
В нашем городе не существует строгой классификации элитного жилья, а деление качественной недвижимости на различные типы довольно условно. Более того, в профессиональной среде до сих пор бытует мнение, что элитным может быть любое жилье улучшенной планировки - чтобы получить этот статус, достаточно большой площади, просторной кухни и евроремонта.
Правда, ряд участников рынка считают иначе: квартиру можно назвать элитной, если она находится в доме, по своим характеристикам соответствующем высококлассному жилью. «В Нижнем Новгороде это, как правило, дома малой этажности с небольшим количеством квартир, - перечисляет руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Дом должен быть построен по индивидуальному проекту, который избегает повторения планировок, должен обладать улучшенной отделкой фасада и мест общего пользования - подъездов, лестничных пролетов, холлов. Также необходимы автономное теплоснабжение и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, подземная или цокольная автостоянка, предусматривающая не менее одного машиноместа на квартиру, и, естественно, собственная придомовая территория, куда ограничен въезд постороннего транспорта. Такие дома мы называем «клубными».
Еще одной отличительной характеристикой элитного жилья является наличие развитой социальной инфраструктуры: чем выше класс дома, тем больше в нем помещений общественного назначения, предназначенных для жителей и их гостей. Первые этажи здесь могут быть заняты салонами красоты, оздоровительными центрами, детскими комнатами, круглосуточным кабинетом врача, но не офисами или магазинами. Правда, такое жилье можно встретить на столичном рынке, а не в Нижнем. «В Москве оно представляет собой жилые комплексы премиум-класса - группы многоэтажных домов с чрезвычайно высоким уровнем комфорта и безопасности, - поясняет г-н Чемоданов. - В инфраструктуру входят теннисные корты, бассейны, фитнес-центры, парикмахерские, прачечные и пр. Это целые закрытые микрорайоны, где можно комфортно проживать, не выходя за их пределы».
По словам самих застройщиков, «перечень соответствия» для высококлассного жилья насчитывает свыше 90 пунктов и охватывает многочисленные признаки, начиная от местоположения дома, социального статуса его жителей и заканчивая обслуживанием здания управляющей компанией. «Такого объекта, который удовлетворял бы всем этим параметрам, сегодня в Нижнем Новгороде не существует, - констатирует заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Абрис Девелопмент» Вера Сидельникова (ЖК «Премьер»). - В каждом из реализуемых проектов есть плюсы, но есть и минусы. Если говорить о нашем комплексе, в нем присутствуют все основные признаки премиум-класса - местоположение, индивидуальное архитектурное решение и инженерное «наполнение» дома».
Однако риэлторы оценивают частичное соответствие заявленному сегменту намного жестче. «Все реализуемые сегодня проекты, аналоги которых строились 6-7 лет назад, пока не дотягивают до премиум-класса, - считает директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Это высокий бизнес-класс, но не премиум. Сегодняшнее предложение дает возможность реализовать свои амбиции тем, кто вырос из среднего класса, - переехать из менее качественного жилья в более качественное. Однако для VIP-покупателей, живущих в построенных 3-5 лет назад элитных домах, реальных предложений нет. В проектах могут применяться самые последние технологии, но качественно новый уровень проживания они не обеспечивают».
Дом или квартал?
Неполное соответствие строящихся объектов премиальному сегменту, а также субъективное понимание элитности порождают разногласия между застройщиками. Одни утверждают, что элитные дома должны быть исключительно малоэтажными, другие допускают возможность многоэтажного премиума при наличии хороших видов из окон. Третьи выделяют часть площадей под офисно-административные помещения, четвертые, наоборот, стремятся разместить на первых этажах только бытовые и сервисные службы.
Впрочем, общие параметры, которых придерживаются все участники рынка, есть: место и видовые характеристики считаются основным признаком высококлассного жилья. «Покупатели элитных квартир будут платить деньги за возможность проживать в знаковом месте, которое в понимании нижегородцев является избранным, уникальным, а сам уровень проживания будет рассматриваться ими уже отдельно», - поясняет г-жа Соловьева. С ней соглашается заместитель генерального директора по строительству компании «Техносервис» Евгений Нестеров (ЖК «Гребешковский откос»). «Ощущение элитности может дать сочетание максимального комфорта проживания и места расположения дома», - говорит он.
Именно из-за правила «место, место и еще раз место» подавляющее большинство готового элитного жилья сосредоточено в центральной части Нижегородского района (по данным ГК «Триумф», 96% высококлассных домов расположено на территории, ограниченной берегами Оки, Волги и улицей Белинского). «По результатам нашего исследования, к элитным домам сейчас можно отнести 120 зданий, в которых расположено 2,5 тыс. квартир общей площадью около 300 тыс. кв. м, - говорит Алексей Чемоданов. - Это составляет всего лишь 1% жилого фонда города».
В основном элитное жилье возводится точечно, а сложившихся элитных кварталов в Нижнем практически нет. По словам руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», наибольшей концентрации высококлассное и уже построенное жилье достигло в квартале улиц Новая, Короленко, Славянская, Студеная, в районе улиц Минина и Большой Печерской, Маслякова и Новой, а также Воровского, Арзамасской и Большой Покровской.
Что касается нового строительства, то, по информации ГК «Триумф», сейчас возводится 14 объектов (примерно на 600 квартир), которые в большей или меньшей степени могут быть причислены к элитной недвижимости. В частности, к ним относится дом на улице Пожарского, наиболее полно соответствующий понятию «клубный». Интересное архитектурное решение у дома на пересечении улицы Студеной и Холодного переулка, в котором застройщик воссоздает уникальную лепнину исторического фасада.
Параллельно с точечной застройкой игроки рынка начинают все более внимательно относиться к комплексному строительству. Сегодня в сегменте премиум реализуется или заявлено к реализации около 10 проектов разного масштаба: ГК «Абрис» строит комплекс «Премьер» на улице академика Блохиной, компания «Техносервис» возводит «Гребешковский откос» на берегу Оки, ГК «Нижегородский проект» ведет первую очередь строительства «Изумрудного замка», компания «Люксора Девелопмент» приступила в Подновье к подготовке площадки для комплекса «Люксор», СК «Гарантия-строй» начала работы по проектированию комплекса «На университетской набережной» и др. Если точечное строительство по-прежнему сосредоточено в историческом центре, то жилые комплексы премиум-класса, как правило, тяготеют к зеленым зонам, преимущество которых заключается не только в красивых пейзажах. Не столь стесненная застройка открывает здесь более широкие возможности для разработчиков проектов. По мнению экспертов, перспективными площадками для комплексной застройки элитным жильем станут набережная Федоровского, Гребешковский откос, Щелоковский хутор, Сахарный дол, Слуда и Подновье.
Угадать тенденцию
Несмотря на то что готовые жилые комплексы нижегородцы смогут увидеть не раньше второй половины 2008 г., разделение высококачественного жилья на отдельно стоящие элитные дома и элитные кварталы уже стало основной тенденцией регионального рынка. Именно комплексы в будущем смогут предоставить качественно новый уровень проживания. «Комплексная застройка для VIP-жителей очень актуальна в Нижнем Новгороде, - отмечает Елена Соловьева. - Элитное строительство будет уходить из центра, поскольку невозможно построить высококачественное жилье, имея рядом ветхие, полуразвалившиеся дома. А проблема верхней части города и знаковых мест заключается именно в этом: любая точечная застройка, претендуя на элитность, не дает того уровня жизни и безопасности, который подразумевается этим классом жилья. Поэтому приходится развивать комплексную застройку, огораживая внутреннюю территорию и размещая на ней необходимую инфраструктуру. То есть застройщики вынуждены создавать не только проект, но и среду проживания, и в этом принципиальное отличие нижегородского рынка».
Кроме ухода из центра у игроков рынка есть и второй вариант развития: получать участки в исторической части города и расселять ветхий фонд, причем не точечно, с зачисткой под один дом и «ни шагу в сторону», а комплексно - для создания благоприятной среды проживания. Правда, в этом случае проект может оказаться слишком дорогим, а следовательно, непосильным для нижегородских застройщиков. «Не имея долгого опыта масштабного строительства в этом сегменте, а также опыта продаж VIP-клиентам, привыкшим совершать неспешные покупки и требующим совершенно иного подхода со стороны продавца, застройщик не хочет рисковать значительной суммой денег, - утверждает г-жа Соловьева. - Премиальный сегмент труден для нижегородцев, но, на мой взгляд, долго пустовать он не будет. Крупные московские игроки, обладающие опытом как малоэтажного, так и многоэтажного строительства жилья премиум-класса, уже присматриваются к этой нише».
Если столичная компания сформирует достойное предложение для нижегородского VIP-класса (чрезвычайно комфортное жилье в уникальном историческом месте) и реализует такой проект, это даст сильный толчок для развития всего регионального рынка, который, по мнению экспертов, слегка задержался на стадии точечного строительства. В ближайшие годы вектор развития сместится в сторону квартальной элитной застройки, а в более отдаленной перспективе интерес игроков рынка, возможно, вернется к реставрации старых купеческих особняков.
Такой сценарий развития нижегородского рынка, по словам экспертов, совпадет с зарубежными тенденциями, также связанными с дифференциацией. С одной стороны, в центральных районах мегаполисов ведется многоэтажное строительство с пентхаусами на верхних этажах домов и видовыми квартирами, а также с развитой инфраструктурой. С другой стороны, в старой Европе отдается предпочтение малоэтажному строительству - особнякам без инфраструктуры на первых этажах (к тому моменту, когда человек переезжает в особняк, он достигает такого уровня благосостояния, что парикмахер, массажист, персональный тренер будут приезжать к нему на дом).
«Получается, что покупатели предъявляют к элитному жилью совершенно конкретные и часто противоречащие друг другу требования, - комментирует директор по продажам АН «Адрес». - Первые хотят общения и развлечений, вторые - тишины и уединения. Именно поэтому представления наших застройщиков о высококлассном жилье не всегда вписываются в рынок. Пытаться создать нечто универсальное, совпадающее со вкусами всех VIP-покупателей, невозможно и неправильно, а угадать тенденцию, выйти на нужный круг клиентов и найти на свое предложение достаточный спрос очень сложно».
Формула привлекательности
Что же требуют потенциальные покупатели от элитного жилья? По мнению Евгения Нестерова, они проявляют избирательность во всем, начиная от желания жить в обособленном, не похожем на других доме, подтверждающем статус самих жителей, и заканчивая запросом на высочайший уровень комфорта и бесконфликтное проживание в однородной социальной среде. «Но больше всего людей прельщают видовые характеристики и планировки квартир», - считает представитель «Техносервиса».
В свою очередь Вера Сидельникова утверждает, что покупателям важно, чтобы их квартира оказалась штучным товаром, единственным «экземпляром» в масштабах города. «В частности, клиентов интересует одна квартира на площадке, вариант объединения двух квартир или возможность выхода на крышу, чтобы в будущем разбить там зимний сад, не говоря уже о том, что они максимально творчески относятся к оформлению интерьера помещения, - рассказывает г-жа Сидельникова. - Кроме того, потенциальные покупатели очень строго относятся к наличию подземной парковки - если дом не располагает достаточным количеством машиномест (одно место клиенты покупают редко), квартиры в нем продать будет очень трудно».
Таким образом, застройщики на собственном опыте вывели формулу привлекательности элитного жилья. «Предпочтения покупателей базируются на «трех китах»: место, малоквартирность дома и наличие вместительного паркинга, - резюмирует начальник отдела продаж ООО «Мастер Люкс» Аркадий Турлаев (ЖК «Дворянское гнездо»). - И здесь даже внутренняя «начинка» здания отступает на второй план».
Тем не менее каждый из участников рынка стремится украсить свой проект интересными деталями, которые создадут дополнительную привлекательность строящемуся жилью. Некоторые застройщики, позиционируя комплексы как класс премиум, уже начали предлагать в них жилье разного формата. Так, ЖК «Люксор» делает ставку и на видовые квартиры в двух 16-этажных зданиях, и на располагающиеся рядом малоэтажные жилые дома, а ЖК «Гребешковский откос» кроме квартир строит 4 таунхауса. «Это первое подобное предложение, реально воплощаемое на нашем рынке, - уверен г-н Нестеров. - Каждый таунхаус занимает три этажа площадью около 300 кв.м. Причем, семья, купившая такую недвижимость, будет иметь возможность жить вместе и в то же время разделиться. На первом этаже кроме гаража на 2 автомобиля мы предусмотрели возможность выделить однокомнатную квартиру. Она входит в состав таунхауса, но здесь есть отдельная кухня, санузел и комната с видом на Нижегородскую ярмарку. Два других этажа тоже имеют кухню, санузлы, а на третьем располагается открытая терраса».
Игроки рынка насыщают свои проекты и другими «фишками». Например, создают планировки, которые позволяют максимально впустить солнце в квартиры: спальни выходят окнами на восток, кухни и гостиные - на запад, а количество северных окон в доме минимально. Или предлагают потенциальным покупателям такую опцию, как централизованное вакуумное пылеудаление (иными словами, центральный пылесос, который выводит пыль и грязь по воздуховоду за пределы квартиры, обеспечивая абсолютно чистую уборку). «Конечно, из-за одного центрального пылесоса никто не будет покупать квартиру, - отмечает Вера Сидельникова. - Но если, выбрав жилье по основным параметрам, человек обнаруживает в нем «фишку», это воспринимается как приятный бонус, о котором можно рассказать другим. И хотя жильцы элитного дома вряд ли будут убирать квартиру сами, сам факт наличия такой опции приносит им радость».
Избирательный спрос
Цена играет далеко не главенствующую роль при покупке элитной квартиры. По информации Алексея Чемоданова, средняя стоимость такой недвижимости на начало октября 2007 г. составляла 84,6 тыс. руб. за кв. м, что в 1,7 раза выше, чем среднегородская цена квадратного метра. Похожие цифры озвучивает директор Инвестиционно-сервисного центра «Риэлт-Бюро» Татьяна Синицына. Согласно ее данным, в сентябре 2007 г. стоимость квадратного метра элитных квартир варьировалась от 70 тыс. руб. до 100 тыс. руб. в зависимости от месторасположения объекта и степени его готовности. Правда, в знаковых местах квартиры будут стоить еще дороже. «У нас был опыт продажи квартир в новостройке на Верхне-Волжской набережной, - приводит пример Елена Соловьева. - Жилье с видом на реку продавалось в три раза дороже, чем любая другая квартира на улице Минина. В такую стоимость оценивался вид и место при всех прочих равных характеристиках с аналогичным элитным жильем, но несмотря на сумасшедшие суммы видовые квартиры разошлись очень быстро».
Что касается дальнейшего изменения стоимости элитного жилья, то здесь эксперты единодушны: цены будут увеличиваться, однако резкого роста в ближайшем будущем не произойдет. «Серьезное повышение цен в 2008 г. возможно лишь в том случае, если предлагаемое жилье по своим качественным характеристикам будет по-настоящему соответствовать критериям элитности», - считает Татьяна Синицына.
Несмотря на наличие платежеспособного спроса (элитная квартира обойдется ее владельцу в 7-9 млн руб. и выше, и примерно столько же потребуется на ее отделку и оборудование) рынок немногое может предложить ценителям высококлассной недвижимости. «Сейчас наблюдается явный дефицит предложения, а спрос на элитное жилье довольно постоянен, - отмечает г-жа Синицына. - Те квартиры, которые предлагаются рынком под маркой элитных, зачастую таковыми не являются, и покупатели нередко делают свой выбор в пользу строительства индивидуального жилья».
Впрочем, ограниченность выбора - это не только следствие высоких требований потенциальных покупателей, многие из которых хорошо знакомы с московским рынком жилья класса премиум, но и свидетельство избирательности вкуса. «Спрос на элитное жилье очень сильно сегментирован, - подчеркивает Аркадий Турлаев. - Одни покупатели хотят закрытой клубной жизни, другие ищут тихое место поблизости с природой, но когда начинают искать интересующую их квартиру, вариантов оказывается крайне мало». Возможно, из-за сегментации спроса часть предложений вообще не может заинтересовать требовательных покупателей - именно поэтому в некоторых отдельно стоящих новостройках, копирующих стандартные признаки элитного жилья и не имеющих своих «фишек», продажи идут не так активно, как хотелось бы застройщикам.
Но, может быть, увеличение предложения произойдет за счет вторичного рынка элитной недвижимости? Он также развивается слабо - людям просто некуда переезжать. «Те, кто уже живет в элитных квартирах, решаются на переезд только тогда, когда у них меняется жизненная ситуация, например, увеличивается или сокращается количество членов семьи, - поясняет г-жа Соловьева. - Для того чтобы без видимой причины сорваться на новое место, нужна совершенно другая мотивация и совершенно иной качественный продукт».
«Вторичный рынок элитной недвижимости далек от насыщения, - подтверждает Татьяна Синицына. - Предложение здесь на 80% искусственное. Нередко продавцы искажают понятие элитности, заменяя требования к такому типу жилья внутренним содержимым квартиры: из-за очень дорогого ремонта, встроенной мебели и техники стоимость квартиры завышается. Но покупатели не намерены доплачивать за выражение чужой индивидуальности, хотя за высококлассную недвижимость они готовы отдавать значительные денежные средства». Впрочем, цена элитного квадратного метра на вторичном рынке вполне сопоставима со строящимся жильем: по данным Алексея Чемоданова, в среднем она составляет 85 тыс. руб., а о дефиците свидетельствует и тот факт, что в начале октября 2007 г. в городе-миллионнике к продаже предлагалось не более 20 высококачественных квартир.
Единственной нишей, где проблема дефицита не стоит так остро, оказался наем элитного жилья. Рынок этот нельзя назвать емким, к тому же многие так называемые «элитные» квартиры находятся отнюдь не в элитных домах. Впрочем, круг рантье, владеющих не одним экземпляром качественной недвижимости в новых домах, и круг нанимателей, способных платить в месяц 25-35 тыс. руб. и выше, сложился довольно давно. Алексей Чемоданов выделяет две группы нанимателей, со стороны которых существует устойчивый спрос. Во-первых, это «богатые гастарбайтеры» - москвичи, приезжающие в Нижний Новгород развивать свой бизнес, а также иногородние и иностранные наемные топ-менеджеры, отправленные сюда в длительную командировку. «Приехав в чужой город на 1-2 года, покупать квартиру на такой срок неправильно, а жить в гостинице - дорого и недостаточно комфортно, - комментирует г-н Чемоданов. - Но даже если стоимость найма элитной квартиры равна или больше стоимости гостиничного номера, автономность проживания бизнесмены ценят выше».
Во-вторых, элитные квартиры интересуют и местных бизнесменов, которые хотят жить комфортно, но считают нерациональным «отрывать» деньги от бизнеса на покупку собственного высококачественного жилья (это самая малочисленная группа). «В основном сюда относятся неженатые предприниматели, еще не успевшие обзавестись многочисленным семейством. Подобную покупку они оценивают как замораживание собственных средств, поэтому предпочитают снимать ту квартиру, которая соответствует их сегодняшним представлениям о комфорте», - уточняет Алексей Чемоданов.
По мнению аналитиков, сегмент найма элитных квартир будет расширяться. Несмотря на то, что срок окупаемости инвестиций в такие квартиры увеличился, они были и будут рассматриваться кругом рантье как привлекательный объект для вложений.
Галина Зайцева
www.abm.r52.ru
Все новости В нашем городе не существует строгой классификации элитного жилья, а деление качественной недвижимости на различные типы довольно условно. Более того, в профессиональной среде до сих пор бытует мнение, что элитным может быть любое жилье улучшенной планировки - чтобы получить этот статус, достаточно большой площади, просторной кухни и евроремонта.
Правда, ряд участников рынка считают иначе: квартиру можно назвать элитной, если она находится в доме, по своим характеристикам соответствующем высококлассному жилью. «В Нижнем Новгороде это, как правило, дома малой этажности с небольшим количеством квартир, - перечисляет руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Дом должен быть построен по индивидуальному проекту, который избегает повторения планировок, должен обладать улучшенной отделкой фасада и мест общего пользования - подъездов, лестничных пролетов, холлов. Также необходимы автономное теплоснабжение и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, подземная или цокольная автостоянка, предусматривающая не менее одного машиноместа на квартиру, и, естественно, собственная придомовая территория, куда ограничен въезд постороннего транспорта. Такие дома мы называем «клубными».
Еще одной отличительной характеристикой элитного жилья является наличие развитой социальной инфраструктуры: чем выше класс дома, тем больше в нем помещений общественного назначения, предназначенных для жителей и их гостей. Первые этажи здесь могут быть заняты салонами красоты, оздоровительными центрами, детскими комнатами, круглосуточным кабинетом врача, но не офисами или магазинами. Правда, такое жилье можно встретить на столичном рынке, а не в Нижнем. «В Москве оно представляет собой жилые комплексы премиум-класса - группы многоэтажных домов с чрезвычайно высоким уровнем комфорта и безопасности, - поясняет г-н Чемоданов. - В инфраструктуру входят теннисные корты, бассейны, фитнес-центры, парикмахерские, прачечные и пр. Это целые закрытые микрорайоны, где можно комфортно проживать, не выходя за их пределы».
По словам самих застройщиков, «перечень соответствия» для высококлассного жилья насчитывает свыше 90 пунктов и охватывает многочисленные признаки, начиная от местоположения дома, социального статуса его жителей и заканчивая обслуживанием здания управляющей компанией. «Такого объекта, который удовлетворял бы всем этим параметрам, сегодня в Нижнем Новгороде не существует, - констатирует заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Абрис Девелопмент» Вера Сидельникова (ЖК «Премьер»). - В каждом из реализуемых проектов есть плюсы, но есть и минусы. Если говорить о нашем комплексе, в нем присутствуют все основные признаки премиум-класса - местоположение, индивидуальное архитектурное решение и инженерное «наполнение» дома».
Однако риэлторы оценивают частичное соответствие заявленному сегменту намного жестче. «Все реализуемые сегодня проекты, аналоги которых строились 6-7 лет назад, пока не дотягивают до премиум-класса, - считает директор по продажам АН «Адрес» Елена Соловьева. - Это высокий бизнес-класс, но не премиум. Сегодняшнее предложение дает возможность реализовать свои амбиции тем, кто вырос из среднего класса, - переехать из менее качественного жилья в более качественное. Однако для VIP-покупателей, живущих в построенных 3-5 лет назад элитных домах, реальных предложений нет. В проектах могут применяться самые последние технологии, но качественно новый уровень проживания они не обеспечивают».
Дом или квартал?
Неполное соответствие строящихся объектов премиальному сегменту, а также субъективное понимание элитности порождают разногласия между застройщиками. Одни утверждают, что элитные дома должны быть исключительно малоэтажными, другие допускают возможность многоэтажного премиума при наличии хороших видов из окон. Третьи выделяют часть площадей под офисно-административные помещения, четвертые, наоборот, стремятся разместить на первых этажах только бытовые и сервисные службы.
Впрочем, общие параметры, которых придерживаются все участники рынка, есть: место и видовые характеристики считаются основным признаком высококлассного жилья. «Покупатели элитных квартир будут платить деньги за возможность проживать в знаковом месте, которое в понимании нижегородцев является избранным, уникальным, а сам уровень проживания будет рассматриваться ими уже отдельно», - поясняет г-жа Соловьева. С ней соглашается заместитель генерального директора по строительству компании «Техносервис» Евгений Нестеров (ЖК «Гребешковский откос»). «Ощущение элитности может дать сочетание максимального комфорта проживания и места расположения дома», - говорит он.
Именно из-за правила «место, место и еще раз место» подавляющее большинство готового элитного жилья сосредоточено в центральной части Нижегородского района (по данным ГК «Триумф», 96% высококлассных домов расположено на территории, ограниченной берегами Оки, Волги и улицей Белинского). «По результатам нашего исследования, к элитным домам сейчас можно отнести 120 зданий, в которых расположено 2,5 тыс. квартир общей площадью около 300 тыс. кв. м, - говорит Алексей Чемоданов. - Это составляет всего лишь 1% жилого фонда города».
В основном элитное жилье возводится точечно, а сложившихся элитных кварталов в Нижнем практически нет. По словам руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», наибольшей концентрации высококлассное и уже построенное жилье достигло в квартале улиц Новая, Короленко, Славянская, Студеная, в районе улиц Минина и Большой Печерской, Маслякова и Новой, а также Воровского, Арзамасской и Большой Покровской.
Что касается нового строительства, то, по информации ГК «Триумф», сейчас возводится 14 объектов (примерно на 600 квартир), которые в большей или меньшей степени могут быть причислены к элитной недвижимости. В частности, к ним относится дом на улице Пожарского, наиболее полно соответствующий понятию «клубный». Интересное архитектурное решение у дома на пересечении улицы Студеной и Холодного переулка, в котором застройщик воссоздает уникальную лепнину исторического фасада.
Параллельно с точечной застройкой игроки рынка начинают все более внимательно относиться к комплексному строительству. Сегодня в сегменте премиум реализуется или заявлено к реализации около 10 проектов разного масштаба: ГК «Абрис» строит комплекс «Премьер» на улице академика Блохиной, компания «Техносервис» возводит «Гребешковский откос» на берегу Оки, ГК «Нижегородский проект» ведет первую очередь строительства «Изумрудного замка», компания «Люксора Девелопмент» приступила в Подновье к подготовке площадки для комплекса «Люксор», СК «Гарантия-строй» начала работы по проектированию комплекса «На университетской набережной» и др. Если точечное строительство по-прежнему сосредоточено в историческом центре, то жилые комплексы премиум-класса, как правило, тяготеют к зеленым зонам, преимущество которых заключается не только в красивых пейзажах. Не столь стесненная застройка открывает здесь более широкие возможности для разработчиков проектов. По мнению экспертов, перспективными площадками для комплексной застройки элитным жильем станут набережная Федоровского, Гребешковский откос, Щелоковский хутор, Сахарный дол, Слуда и Подновье.
Угадать тенденцию
Несмотря на то что готовые жилые комплексы нижегородцы смогут увидеть не раньше второй половины 2008 г., разделение высококачественного жилья на отдельно стоящие элитные дома и элитные кварталы уже стало основной тенденцией регионального рынка. Именно комплексы в будущем смогут предоставить качественно новый уровень проживания. «Комплексная застройка для VIP-жителей очень актуальна в Нижнем Новгороде, - отмечает Елена Соловьева. - Элитное строительство будет уходить из центра, поскольку невозможно построить высококачественное жилье, имея рядом ветхие, полуразвалившиеся дома. А проблема верхней части города и знаковых мест заключается именно в этом: любая точечная застройка, претендуя на элитность, не дает того уровня жизни и безопасности, который подразумевается этим классом жилья. Поэтому приходится развивать комплексную застройку, огораживая внутреннюю территорию и размещая на ней необходимую инфраструктуру. То есть застройщики вынуждены создавать не только проект, но и среду проживания, и в этом принципиальное отличие нижегородского рынка».
Кроме ухода из центра у игроков рынка есть и второй вариант развития: получать участки в исторической части города и расселять ветхий фонд, причем не точечно, с зачисткой под один дом и «ни шагу в сторону», а комплексно - для создания благоприятной среды проживания. Правда, в этом случае проект может оказаться слишком дорогим, а следовательно, непосильным для нижегородских застройщиков. «Не имея долгого опыта масштабного строительства в этом сегменте, а также опыта продаж VIP-клиентам, привыкшим совершать неспешные покупки и требующим совершенно иного подхода со стороны продавца, застройщик не хочет рисковать значительной суммой денег, - утверждает г-жа Соловьева. - Премиальный сегмент труден для нижегородцев, но, на мой взгляд, долго пустовать он не будет. Крупные московские игроки, обладающие опытом как малоэтажного, так и многоэтажного строительства жилья премиум-класса, уже присматриваются к этой нише».
Если столичная компания сформирует достойное предложение для нижегородского VIP-класса (чрезвычайно комфортное жилье в уникальном историческом месте) и реализует такой проект, это даст сильный толчок для развития всего регионального рынка, который, по мнению экспертов, слегка задержался на стадии точечного строительства. В ближайшие годы вектор развития сместится в сторону квартальной элитной застройки, а в более отдаленной перспективе интерес игроков рынка, возможно, вернется к реставрации старых купеческих особняков.
Такой сценарий развития нижегородского рынка, по словам экспертов, совпадет с зарубежными тенденциями, также связанными с дифференциацией. С одной стороны, в центральных районах мегаполисов ведется многоэтажное строительство с пентхаусами на верхних этажах домов и видовыми квартирами, а также с развитой инфраструктурой. С другой стороны, в старой Европе отдается предпочтение малоэтажному строительству - особнякам без инфраструктуры на первых этажах (к тому моменту, когда человек переезжает в особняк, он достигает такого уровня благосостояния, что парикмахер, массажист, персональный тренер будут приезжать к нему на дом).
«Получается, что покупатели предъявляют к элитному жилью совершенно конкретные и часто противоречащие друг другу требования, - комментирует директор по продажам АН «Адрес». - Первые хотят общения и развлечений, вторые - тишины и уединения. Именно поэтому представления наших застройщиков о высококлассном жилье не всегда вписываются в рынок. Пытаться создать нечто универсальное, совпадающее со вкусами всех VIP-покупателей, невозможно и неправильно, а угадать тенденцию, выйти на нужный круг клиентов и найти на свое предложение достаточный спрос очень сложно».
Формула привлекательности
Что же требуют потенциальные покупатели от элитного жилья? По мнению Евгения Нестерова, они проявляют избирательность во всем, начиная от желания жить в обособленном, не похожем на других доме, подтверждающем статус самих жителей, и заканчивая запросом на высочайший уровень комфорта и бесконфликтное проживание в однородной социальной среде. «Но больше всего людей прельщают видовые характеристики и планировки квартир», - считает представитель «Техносервиса».
В свою очередь Вера Сидельникова утверждает, что покупателям важно, чтобы их квартира оказалась штучным товаром, единственным «экземпляром» в масштабах города. «В частности, клиентов интересует одна квартира на площадке, вариант объединения двух квартир или возможность выхода на крышу, чтобы в будущем разбить там зимний сад, не говоря уже о том, что они максимально творчески относятся к оформлению интерьера помещения, - рассказывает г-жа Сидельникова. - Кроме того, потенциальные покупатели очень строго относятся к наличию подземной парковки - если дом не располагает достаточным количеством машиномест (одно место клиенты покупают редко), квартиры в нем продать будет очень трудно».
Таким образом, застройщики на собственном опыте вывели формулу привлекательности элитного жилья. «Предпочтения покупателей базируются на «трех китах»: место, малоквартирность дома и наличие вместительного паркинга, - резюмирует начальник отдела продаж ООО «Мастер Люкс» Аркадий Турлаев (ЖК «Дворянское гнездо»). - И здесь даже внутренняя «начинка» здания отступает на второй план».
Тем не менее каждый из участников рынка стремится украсить свой проект интересными деталями, которые создадут дополнительную привлекательность строящемуся жилью. Некоторые застройщики, позиционируя комплексы как класс премиум, уже начали предлагать в них жилье разного формата. Так, ЖК «Люксор» делает ставку и на видовые квартиры в двух 16-этажных зданиях, и на располагающиеся рядом малоэтажные жилые дома, а ЖК «Гребешковский откос» кроме квартир строит 4 таунхауса. «Это первое подобное предложение, реально воплощаемое на нашем рынке, - уверен г-н Нестеров. - Каждый таунхаус занимает три этажа площадью около 300 кв.м. Причем, семья, купившая такую недвижимость, будет иметь возможность жить вместе и в то же время разделиться. На первом этаже кроме гаража на 2 автомобиля мы предусмотрели возможность выделить однокомнатную квартиру. Она входит в состав таунхауса, но здесь есть отдельная кухня, санузел и комната с видом на Нижегородскую ярмарку. Два других этажа тоже имеют кухню, санузлы, а на третьем располагается открытая терраса».
Игроки рынка насыщают свои проекты и другими «фишками». Например, создают планировки, которые позволяют максимально впустить солнце в квартиры: спальни выходят окнами на восток, кухни и гостиные - на запад, а количество северных окон в доме минимально. Или предлагают потенциальным покупателям такую опцию, как централизованное вакуумное пылеудаление (иными словами, центральный пылесос, который выводит пыль и грязь по воздуховоду за пределы квартиры, обеспечивая абсолютно чистую уборку). «Конечно, из-за одного центрального пылесоса никто не будет покупать квартиру, - отмечает Вера Сидельникова. - Но если, выбрав жилье по основным параметрам, человек обнаруживает в нем «фишку», это воспринимается как приятный бонус, о котором можно рассказать другим. И хотя жильцы элитного дома вряд ли будут убирать квартиру сами, сам факт наличия такой опции приносит им радость».
Избирательный спрос
Цена играет далеко не главенствующую роль при покупке элитной квартиры. По информации Алексея Чемоданова, средняя стоимость такой недвижимости на начало октября 2007 г. составляла 84,6 тыс. руб. за кв. м, что в 1,7 раза выше, чем среднегородская цена квадратного метра. Похожие цифры озвучивает директор Инвестиционно-сервисного центра «Риэлт-Бюро» Татьяна Синицына. Согласно ее данным, в сентябре 2007 г. стоимость квадратного метра элитных квартир варьировалась от 70 тыс. руб. до 100 тыс. руб. в зависимости от месторасположения объекта и степени его готовности. Правда, в знаковых местах квартиры будут стоить еще дороже. «У нас был опыт продажи квартир в новостройке на Верхне-Волжской набережной, - приводит пример Елена Соловьева. - Жилье с видом на реку продавалось в три раза дороже, чем любая другая квартира на улице Минина. В такую стоимость оценивался вид и место при всех прочих равных характеристиках с аналогичным элитным жильем, но несмотря на сумасшедшие суммы видовые квартиры разошлись очень быстро».
Что касается дальнейшего изменения стоимости элитного жилья, то здесь эксперты единодушны: цены будут увеличиваться, однако резкого роста в ближайшем будущем не произойдет. «Серьезное повышение цен в 2008 г. возможно лишь в том случае, если предлагаемое жилье по своим качественным характеристикам будет по-настоящему соответствовать критериям элитности», - считает Татьяна Синицына.
Несмотря на наличие платежеспособного спроса (элитная квартира обойдется ее владельцу в 7-9 млн руб. и выше, и примерно столько же потребуется на ее отделку и оборудование) рынок немногое может предложить ценителям высококлассной недвижимости. «Сейчас наблюдается явный дефицит предложения, а спрос на элитное жилье довольно постоянен, - отмечает г-жа Синицына. - Те квартиры, которые предлагаются рынком под маркой элитных, зачастую таковыми не являются, и покупатели нередко делают свой выбор в пользу строительства индивидуального жилья».
Впрочем, ограниченность выбора - это не только следствие высоких требований потенциальных покупателей, многие из которых хорошо знакомы с московским рынком жилья класса премиум, но и свидетельство избирательности вкуса. «Спрос на элитное жилье очень сильно сегментирован, - подчеркивает Аркадий Турлаев. - Одни покупатели хотят закрытой клубной жизни, другие ищут тихое место поблизости с природой, но когда начинают искать интересующую их квартиру, вариантов оказывается крайне мало». Возможно, из-за сегментации спроса часть предложений вообще не может заинтересовать требовательных покупателей - именно поэтому в некоторых отдельно стоящих новостройках, копирующих стандартные признаки элитного жилья и не имеющих своих «фишек», продажи идут не так активно, как хотелось бы застройщикам.
Но, может быть, увеличение предложения произойдет за счет вторичного рынка элитной недвижимости? Он также развивается слабо - людям просто некуда переезжать. «Те, кто уже живет в элитных квартирах, решаются на переезд только тогда, когда у них меняется жизненная ситуация, например, увеличивается или сокращается количество членов семьи, - поясняет г-жа Соловьева. - Для того чтобы без видимой причины сорваться на новое место, нужна совершенно другая мотивация и совершенно иной качественный продукт».
«Вторичный рынок элитной недвижимости далек от насыщения, - подтверждает Татьяна Синицына. - Предложение здесь на 80% искусственное. Нередко продавцы искажают понятие элитности, заменяя требования к такому типу жилья внутренним содержимым квартиры: из-за очень дорогого ремонта, встроенной мебели и техники стоимость квартиры завышается. Но покупатели не намерены доплачивать за выражение чужой индивидуальности, хотя за высококлассную недвижимость они готовы отдавать значительные денежные средства». Впрочем, цена элитного квадратного метра на вторичном рынке вполне сопоставима со строящимся жильем: по данным Алексея Чемоданова, в среднем она составляет 85 тыс. руб., а о дефиците свидетельствует и тот факт, что в начале октября 2007 г. в городе-миллионнике к продаже предлагалось не более 20 высококачественных квартир.
Единственной нишей, где проблема дефицита не стоит так остро, оказался наем элитного жилья. Рынок этот нельзя назвать емким, к тому же многие так называемые «элитные» квартиры находятся отнюдь не в элитных домах. Впрочем, круг рантье, владеющих не одним экземпляром качественной недвижимости в новых домах, и круг нанимателей, способных платить в месяц 25-35 тыс. руб. и выше, сложился довольно давно. Алексей Чемоданов выделяет две группы нанимателей, со стороны которых существует устойчивый спрос. Во-первых, это «богатые гастарбайтеры» - москвичи, приезжающие в Нижний Новгород развивать свой бизнес, а также иногородние и иностранные наемные топ-менеджеры, отправленные сюда в длительную командировку. «Приехав в чужой город на 1-2 года, покупать квартиру на такой срок неправильно, а жить в гостинице - дорого и недостаточно комфортно, - комментирует г-н Чемоданов. - Но даже если стоимость найма элитной квартиры равна или больше стоимости гостиничного номера, автономность проживания бизнесмены ценят выше».
Во-вторых, элитные квартиры интересуют и местных бизнесменов, которые хотят жить комфортно, но считают нерациональным «отрывать» деньги от бизнеса на покупку собственного высококачественного жилья (это самая малочисленная группа). «В основном сюда относятся неженатые предприниматели, еще не успевшие обзавестись многочисленным семейством. Подобную покупку они оценивают как замораживание собственных средств, поэтому предпочитают снимать ту квартиру, которая соответствует их сегодняшним представлениям о комфорте», - уточняет Алексей Чемоданов.
По мнению аналитиков, сегмент найма элитных квартир будет расширяться. Несмотря на то, что срок окупаемости инвестиций в такие квартиры увеличился, они были и будут рассматриваться кругом рантье как привлекательный объект для вложений.
Галина Зайцева
www.abm.r52.ru
