Мифы и реальность готового бизнеса

Миф 1: Хороший бизнес не продают

Ради чего создается бизнес? Что является главным? На эти и многие другие вопросы у разных людей есть множество ответов. Но, несомненно, одно – бизнес должен приносить доход. И, конечно, когда этого не происходит или это перестает происходить, собственник встает перед выбором: искать пути к спасению бизнеса или освободиться от него. И если путей спасения может быть множество, то освободиться от бизнеса можно либо, закрыв его, распродав оставшееся, либо попытаться продать его целиком, желательно как Готовый Бизнес.
Нередко под видом успешного и развивающегося бизнеса предлагается неудачный проект.
Так, например, может предлагаться красивая, оборудованная парикмахерская, в которой, «пока» немного клиентов. Или - смелая и амбициозная компания с уникальным продуктом, но без достаточного рынка сбыта. Или под видом стабильного, давно работающего предприятия, предлагается обремененная долгами недвижимость с изношенным парком оборудования и неотвечающей настоящему моменту продукцией.
И, самое интересное, что люди, прошедшие школу дикого бизнеса 90-х, ожидают чего-то подобного и многие, даже, искренне верят в это.
Поэтому самым популярным вопросом покупателей, который задается консультантам нижегородского «Магазина Готового Бизнеса», является вопрос: «А почему собственник решил продать свой бизнес, если у него и так все хорошо?».
Во многом недоверию со стороны покупателя способствуют факторы-паразиты пришедшие к нам из недалекого прошлого, когда многие жили одним днем и желанием заработать одномоментно, а завтра – хоть трава не расти. Ведь даже в приносящем доход бизнесе зачастую нельзя толком разобраться:
- отсутствует план развития компании;
- персонал не оформлен;
- финансовый учет в лучшем случае на уровне тетради;
- бухгалтерский – «задолженностей нет»;
- разрешительная документация – «у нас все схвачено, познакомим»;
- сбыт – «у нас и без договоров все покупают»;
- и т.д.

И все же ХОРОШИЙ БИЗНЕС ПРОДАЕТСЯ, его лишь нужно привести в порядок.
Ведь отсутствие дохода это отнюдь не единственный повод для продажи.
Так владелец автосервиса может просто переезжать в другой город. Женщина-предприниматель - родить ребенка. А группа собственников предприятия может выставить свой бизнес на продажу из-за невозможности или нежелания работать вместе. В конце концов, решение продать может быть связано с болезнью или усталостью человека.
Вот пример одного из недавно завершенного компанией «Магазин Готового Бизнеса» проекта:
Собственник одной из автомобильных фирм решил выйти из своего стабильного бизнеса. Причиной этому послужило два фактора:
- Вот уже более 10 лет он единолично управлял своей компанией;
- Растущий рынок и усиливающаяся конкуренция требовали вливания серьезных денежных инвестиций и выведение бизнеса на новый качественный уровень.
Владелец понимал, что если сейчас не предпринять активных действий, то со временем позиции его компании могут быть утеряны.
По этой причине на приносящий хороший доход и довольно интересный бизнес было решено найти покупателя. Через некоторый промежуток времени специалистами нашей компании был найден стратегический клиент – крупная российская компания, желающая зайти на нижегородский рынок. После проведения ряда мероприятий по проверке нашего предложения покупателем продажа состоялась. Сейчас, по истечении почти полугода после вхождения в бизнес нового собственника, компания продолжает благополучно развиваться и расти в нижегородском регионе. Кстати, некоторые проекты, начатые еще прежним хозяином, на настоящем этапе активно воплощаются новой командой.


Миф 2: Бизнес выгоднее создать, чем покупать

Как-то раз, беседуя со своим товарищем, предложил ему хороший действующий молокозавод, выставленный нашей компанией на продажу. Он производил почти всю линейку молочных и кисломолочных продуктов, его продукция хорошо известна на нижегородском рынке и в ближайших областях. Предложение его заинтересовало, и он начал задавать вопросы:
- сколько и какой недвижимости в собственности завода;
- какую площадь он занимает;
- какое оборудование задействовано в производстве.
Еще был задан ряд специализированных вопросов, но все же акцент остался на первых трех. После нехитрых манипуляций с цифрами мой товарищ «вывел» свою стоимость предприятия, которая была значительно ниже цены предложения. На мой вопрос, как же такая цифра у него получилась, он ответил, что это стоимость уже не один год используемого имущества, которое еще и расположено в небольшом поселке нижегородской области. А у кого брать молоко на переработку он и сам найдет, сбыт можно построить, да и оборудование, в общем-то, он бы это и не брал, нужно покупать другое. «Да я за эти деньги с небольшой доплатой смогу новый завод построить» - такими словами закончилась наша беседа.
Что сказать, возможно, в чем-то он прав. Оборудование на заводе, хоть и хорошее, но не новое. Технологическая линия - хоть и актуальная, но есть разработки и посовременнее. Недвижимость - хоть и соответствует всем требованиям, но он бы сделал по-другому и в другом месте…...
Когда мы действительно задались вопросом, сколько будет стоить с ноля построить молочный завод, используя даже не новое, б/у оборудование, то я всерьез засомневался в истинности его предположения.
Если посмотреть подробнее, то можно заметить, что же все-таки мой товарищ упустил в своих расчетах:
1) Поиск и выбор подходящего земельного участка для строительства молокозавода. Ведь вряд ли обычная недвижимость подойдет под молочное производство;
2) Разработка и согласование проекта на его строительство.
3) Получение разрешений на подключение к различным коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация, отопление) с нужными лимитами и выполнимыми техническими условиями на данное подключение.
4) Получение разрешения на строительство.
5) Выбор исполнительного подрядчика.
6) Само строительство.
7) Поиск оборудования
8) Доставка, установка, наладка, запуск технологических линий.
9) Получения всевозможных разрешений, согласований, сертификаций на производство и продукцию.
10) Поиск стабильных поставщиков молока, соответствующего качества и объема (рынок уже поделен, зачастую возможна только перекупка или солидная предоплата).
11) Создание рынка сбыта на свою, еще новую и незнакомую потребителю продукцию. (Одно из решений - вхождение в федеральные торговые сети, но оно по карману не каждому ввиду своей дороговизны)
12) Стоимость используемых денежных средств
Не углубляясь в подробности и возможные риски можно понять, что только на строительство такого предприятия уйдет не менее двух лет. Если учесть, что потребуется достаточно большой промежуток времени для расширения своего присутствия на рынке, приучения потребителя к действительно качественной продукции завода, а затем выход на уровень рентабельности (срок определить сложно), то вполне резонно можно предположить, что средства, вложенные в покупку уже Существующего Молокозавода к тому времени возвратятся его покупателю. Вопрос: Как распорядится этими деньгами эффективный собственник?

Миф 3: Хороший бизнес обязательно должен иметь недвижимость

В нашей компании достаточно большое количество предлагаемых бизнесов находится на арендуемых площадях. И как минимум раз в неделю происходит примерно такой разговор:
- Здравствуйте. А у вас в продаже имеется кафе?
- Да.
- А сколько там метров?
- 80. (например)
- А сколько стоит?
- 2 миллиона рублей.
- Интересная цена. А что в это входит?
- (Кратко перечисляются составляющие бизнеса кафе и сообщаются условия аренды площадей)
- Как в аренде? Это значит, что ложки, вилки и тарелки стоят 2 миллиона, а еще и возможность остаться со всем этим набором на улице?
Далее идут вариации на тему:
- вложения в чужую недвижимость
- повышение арендной ставки
- раскрутка арендуемого помещения с непонятной перспективой
Справедливости ради стоит заметить, что эти опасения не напрасны и все это когда-либо и с кем-либо происходило. И, действительно, ремонтировать собственную недвижимость значительно приятнее и выгоднее. Не нужно ежемесячно оплачивать арендную ставку. Вкладываясь в рекламу, нарабатывая постоянных клиентов, ты не думаешь, что завтра тебе могут поднять уровень арендной платы или вовсе попросить из помещения.
Кроме того, все знают, что последнее время недвижимость только растет в цене и значит, вы становитесь состоятельнее.
Так почему же при всех этих положительно-отрицательных моментах почти 90% компаний малого и среднего бизнеса продолжают работать и развиваться на арендуемых площадях, и, мало того, многие из них и не собираются приобретать собственную недвижимость.
Во многом секрет кроется в эффективности использования денежных средств. Ведь деньги, потраченные на покупку дорогостоящей недвижимости вряд ли вернуться быстро, а срок возврата инвестиций через рыночную арендную ставку вплотную приблизился к 10 годам, что уже вполне сравнимо с банковскими процентами.
Для примера могу привести реплику из недавней беседы с владельцем одной из производственных компаний, в которой он не без гордости заметил: «Мое предприятие прибыльно и большая заслуга в этом – собственная недвижимость. А вот если бы я ее в свое время не купил, то уж давно бы на аренде прогорел». Когда мы вместе посчитали «прибыль» компании и сравнили ее возможностями альтернативного использования средств, вложенных в ее деятельность и материальные активы, вывод пришел сам собой. Если эти деньги положить в банк, то владелец бизнеса с тем же эффектом мог тратить свои силы лишь на периодическое посещение банка для снятия процентов, остальное же время, посвящая своей семье и себе любимому.
Мне резонно могут возразить про рост стоимости недвижимости, но за последние 10 лет мы были свидетелями совершенно противоположных ее движений.
Как использовать свободные средства каждый решает сам, но, занимая арендованную недвижимость, вы имеете возможность:
- не отвлекать собственные деньги от оперативной деятельности;
- не отдавать львиную долю дохода в погашение кредита;
- использовать кредитные деньги для приобретения, например, нового оборудования, а не недвижимости, которая сама по себе вряд ли приносит доход, являясь не самым эффективным активом;
- вместо одного магазина открыть 4 и значительно увеличить свое присутствие и доходы;
- быть более мобильными;
- и наконец, иметь возможность отслеживать эффективность работы своего бизнеса и использования средств.
Какова же тогда должна быть окупаемость бизнеса на арендованных площадях?
Однозначного ответа нет. Многое зависит от стоимости активов предприятия, различных рисковых показателей его деятельности, в том числе – от правильности составления договора аренды.
Для каждого бизнеса есть свои среднерыночные сроки окупаемости. Так для турфирмы, не обремененной значительными материальными активами, в зависимости от срока существования, количества постоянных клиентов, наличия стабильного и опытного персонала, срок возврата вложенных инвестиций варьируется от 9 месяцев до 1,5 лет. Что равно 66-130 % годовых. А для малого предприятия работающего, например, в полиграфии и обладающего довольно дорогостоящим оборудованием этот срок может быть и больше 2 лет, т.е. 40-50 % годовых.
Практика показывает, что все большее количество предпринимателей задумывается над этим. Примером тому может послужить сделка Олега Тинькова по одному из его ресторанов, когда была произведена «Продажа с обратной арендой», т.е. был продан один из ресторанов, и одновременно заключен долгосрочный договор на его аренду с новым собственником. За счет этого в оборот компании были получены существенные свободные ранее законсервированные денежные средства
Одно ясно – каждый примет свое решение сам. Важно принимая решение о приобретении недвижимости понять, что для чего задумывается: Недвижимость для бизнеса или Бизнес для недвижимости.